ボンヌール長崎管理組合
役 員 会 議 事 録
日 時 令和3年6月9日(水) 19:30 ~ 20:40
出 席 者 組合長 副組合長 会計 役員4 監事2
(管理会社)1名
議題1.会計関連(報告)
(1)費用支払いについて(6件)
①貸植木代
②通路天井LED照明器具取替え(1件)
③駐車場棟24H点灯照明の 天井梁下へ吊下げ作業(5ヶ所)
④駐車場カーブミラー増設(3ヶ所)
⑤駐車場棟エレベーター機械室屋上防水シート緊急補修工事
⑥駐輪場裏崖下溝の土砂、ゴミ撤去・処分(産業廃棄物としてゴミ処理)
(2)現在提出されている見積書について(14件)
①大規模修繕工事関係の見積書が6件提出されています。
駐車場棟歩道側の鉄製ルーバー支柱錆修理工事 2件
駐車場ゲート横壁の防水工事 1件
マンション屋根クラック補修と塗装 1件
マンション玄関ホールの防水関連工事 2件
a社 玄関ホール床タイル下に漏水を流す溝を切る
b社 玄関ホールへの漏水原因と思われる駐車場棟2階
エレベーター前通路外のポリカーボネート屋根破
損部分およびコンクリート壁ひびを修理する
②マンション敷地内裏庭の樹木の剪定 1件
③通路天井LED照明器具取替え 1件
④駐車場内看板関係の見積書2件
駐車場各フロアに「ライト点灯」看板(8枚) 1件
駐輪場来客用表示板 1件
⑤マンション玄関前手摺り設置 1件
⑥駐輪場裏崖下の排水溝破損修理(ステンレス) 1件
⑦駐車場棟エレベーター屋上防水工事 1件
⑧駐車場棟テニスコートからの排水溝破損対策工事 1件
排水配管をゴミステーション側排水溝まで延長
(3)請求書関係(0件)
今回、お知らせする請求書はありません。
(4)未納者への取組み
特にありません。
議題2.工事関連
(1)大規模修繕工事関連
今年度の取組みとして取組んできた令和3年度の大規模修繕工事に関する塗装会社や建設会社に依頼していた各箇所の調査結果、見解と見積りが、約6ヵ月かかりましたが、概ね出揃ったことから、マンション大規模修繕工事について協議し結論を出しました。
外壁と屋根の塗装状態調査結果と平成21年に交わした屋上の防水保証について
①マンション外壁と屋根の塗装状態について
前回、平成17年の大規模改修工事で、建物診断報告書の提出と、外壁塗装の塗料を使用した塗料メーカーに、現在のマンションの外壁の塗装の状態について診断を依頼しました。
診断の結果、「塗膜は今すぐ改修が必要なほど劣化していないと思われる」という建物診断報告書が出されました。
②屋上の防水状態について
マンションA・B棟屋上の防水工事は平成21年(7.1~8.22)に実施しており、
防水保証を交わしています。
防水保証
「適宜に補修工事を実施する条件で20年の保証」(H21.9.20より20年間)
大規模修繕工事についての結論について
上記①②の内容から、マンションの周囲に足場を架けて実施する大規模修繕工事は令和3年度には取組まないで良いと判断しました。
その他の修繕が必要と思われた箇所の調査結果と見解について
1.屋上パラペット部の修繕工事について
クラックの発生が見られる屋上パラペット部の修繕工事は、塗装については現在使用している塗料メーカーから「今すぐ改修が必要なほど劣化していないと思われる。」との見解が出され、クラックについては、建設業者から「数年先の工事で良いと思われる。」との見解が示されたため、次回大規模修繕工事の際に施行することとし、今回は見送ることにしました。
2.住居棟ドアおよびアルミ面格子の取替えについて
2社に見積りを依頼し、低い金額を提示した業者に依頼することを役員会として決定しましたので、次回通常総会でご提案いたします。また、住戸ドア取替え工事に関しては、取替えの際の微調整の把握と作業時間把握のため、管理人室ドアを先行して取替えることにしました。
住居棟ドアおよびアルミ面格子の取替え工事については、具体的な工程が決まりましたら、居住者説明会を開催する予定です。
(住戸ドア取替え予定日の都合をお尋ねし、半日程度の在宅をお願いするため。)
3.駐車場棟歩道側の鉄製ルーバーおよび支柱修繕工事について
3社に見積りを依頼し、2社から見積書が提出されましたが、3社のうち2社から、「この工事に緊急性はない。」との見解が示され、次回外壁修繕工事の際に実施することとし、今回は見送ることにしました。
4.マンション玄関ホール床の漏水防止工事について
2社から工事プランが異なる見積書が提出されました。検討した結果、水の浸入口となっていると思われる駐車場棟2階の通路外の屋根修繕と屋根下の防水層とコンクリートひびの修繕を提案した業者に工事を依頼することにしました。
5.駐車場ゲート横の壁の防水工事について
駐車場ゲート横の壁の塗膜が塗り直しても膨れてしまうため、防水工事を検討しましたが、建設業者から「壁が倒れる危険性もないため、見た目は悪いが外壁修繕工事の際に実施する方が良い。」との見解が示され、検討した結果、今回は見送ることにしました。
6.北側避難階段コンクリートのヒビについて
ヒビの修理は次回大規模修繕工事で実施します。
7.アンケートで寄せられた不具合について
アンケートで寄せられた不具合については、現況を確認させていただき対応を検討することにしました。
(2)その他の工事
1.テニスコートからの排水溝修繕について
テニスコートの集まった雨水などを排水する配管からコンクリート製排水溝に流れるようになっていますが、排水溝のコンクリートの一部が大きく破損しており、現れている土の上に雨水などが流れ、土も流れているので、対策を検討した結果、排水配管をゴミステーション側の排水溝まで延長する工法を採用することにしました。
2.樹木剪定について
マンション敷地内の裏庭の樹木枝が建物にかかるまで伸びているため剪定(枝
伐採)を依頼することにしました。
3.駐車場関連
①カーブミラー・看板増設
事故防止のため、駐車場内のカーブミラーと、「ライト点灯」看板を増設しました。
②照明改善
駐車場の照明器具のうち24時間点灯している照明器具(5ヶ所)を天井梁より下に吊下げ、15~27ルクス明るさを改善しました。
4.R階エレベーター前通路天井の雨漏りについて
雨漏りの原因を調査したところ、駐車場棟エレベーター機械室屋上の防水シートが破れていることが原因と判明しました。応急修理で雨漏りは止まりましたが、防水シートを張り替える本工事を予定しています。また、屋上排水口が周囲より高く雨水がたまる状態ですので排水口の高さを改善する工事も予定しています。
防水工事実施後に通路天井の張替工事も実施することにしています。
議題3.その他
1.駐輪場内奥のコンクリート階段付近の雨漏り
駐輪場奥のコンクリート階段の周囲の壁が雨漏りで濡れ、水溜りが出来る時もあるため、雨漏り経路の調査を行います。
2.駐輪場裏崖下溝の土砂、ゴミ撤去・処分
マンション玄関ホールへの漏水調査で、駐輪場裏の崖下に設けられている排水溝に土砂やゴミが溜まり、排水溝先端の排水口が詰まっているのが分かったため、土砂とゴミの撤去・処分を業者に依頼しました。撤去した土砂とゴミは混在した産業廃棄物として処分してもらいました。
土砂・ゴミを撤去したところ、排水溝にひび割れなど劣化が確認されたため、
この修繕工事も実施します。
3.マンション敷地内の穴修繕工事
穴埋め工事を実施した部分が再度陥没したため、穴埋め工事を実施します。
議題5.5月度の管理組合費月別収支及び未納状況等について
(1)主な支出
①補修費 アルミ面格子修理(2枚)
(2)管理費等の未納について
6月1日現在で、管理費等の未納状況は19件です。
管理費等の最長未納月数は5ヶ月(1名)です。
以上
次回役員会開催予定日時 令和3年7月7日(水)19:30から