工事・健康診断
工事・健康診断
2012年8月31日 ボンヌール長崎 建物調査診断報告書
はじめに
いまの建物（鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造）は何年もつのでしょうか。
法定耐用年数ということからしますと、鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ建物の減価償却年数は47 年とされています。又物理的な点から見ますとｺﾝｸﾘｰﾄ耐久性の問題、更に設備や配管の耐用年数の問題があります。
このように建築当初の計画による寿命47 年というのであれば、上記の問題も同時に47 年間はクリアしなければ意味がありません。
しかし、建築物は10 年経過しますと、各所に不具合や劣化現象等が発生してきます。
どのような小さな不具合でも、そのまま放置しておくと、やがて広範囲かつ重大な欠陥へと進行していきます。
建築物を長く健全に保つ要点としては、このような不具合に対し、如何に手遅れとならない最適な時期に、最も合理的且つ経済的な処置を施すかにあると考えます。
そこで、当「調査診断報告書」は、竣工後22 年を経過した当該マンションの各部位の劣化状況、及びその程度を正確に把握していただく事、又更に適切な改修計画を立てる際の参考資料となる事を目的としています。
内容については「建設保全業務共通仕様書（大臣官房庁営繕部監修）」を基準にしています。
当報告書が「ボンヌール長崎」の機能保護や美観、更には建物の資産価値を回復させ、住居者の皆様のより快適な生活環境造りにお役に立てれば幸いに存じます。
各項目については、PDFファイルをご提供しています。閲覧には、各項目をクリックしPDFをダウンロードください。
１）診断保守報告
３）診断結果
４）各図面
５）劣化リスト
６）設計書（内訳書）
７）修繕計画
（マンションエレベーター説明会資料）
平成２４年７月１０日
ボンヌール長崎管理組合
マンションエレベーターのリニューアルに向けた
取り組みについて
１．説明会日程
① 平成２４年７月１３日（金） １９時30分～２０時３０分
② 平成２４年７月１６日（月・祝） １０時～１１時
２．説明会場
R階 集会室
説明
１．マンションエレベーターの竣工年月・設備保守
①１号機、２号機 C棟（マンション玄関）エレベーター
竣工年月 １９９０年 ４月（平成 ２年）経年２２年３ヵ月
②３号機、４号機 住居棟エレベーター
竣工年月 １９８８年１１月（昭和６３年）経年２３年８ヵ月
③エレベーターの設備保守、定期点検の実施
委託先 三菱電機ビルテクノサービス㈱
２．三菱電機ビルテクノサービス㈱による整備点検結果による総合所見
①電気系統全般の劣化
エレベーターを制御する電気系統の品質は『絶縁抵抗値』で判定される。
出荷（竣工）時の絶縁抵抗値は１００MΩ以上です。
2011/５検査データー
①１・２号機（C棟 マンション玄関の２基）は２３MΩ
②３・４号機（住居棟の２基）は１０MΩ
まで『絶縁抵抗値』が低下してきている。
②機器焼損の恐れがある
今後、機器の経年劣化進行により、更に低下し、電子機器焼損の可能性が高い。また電動機等の周辺機器の焼損や電動機焼損に至る恐れがある。
③制御システムダウンの恐れがある
制御システムの構成機器焼損の恐れがあり、制御機器焼損発生時には制御システ
ムダウンによりエレベーター運行不能もしくは閉じ込め故障となる。
３．三菱電機ビルテクノサービス㈱から説明
説明資料「第１案と第２案比較」の部位の名称
１PMギアレス巻上機（戸開走行保護装置、二重系ブレーキも標準装備）
２制御盤
３メインロープ・制御ケーブル
４着床装置・はかり装置・行き過ぎ制限スイッチ
５ドアモーター
６かご上ステーション
７P波（地震の初期微動）センサ付地震時制御運転（３段設定・リスタート機能付）
８つり合いおもり脱落防止策
９停電時自動着床装置（停電などで中に人が閉じ込められた場合、バッテリーで最寄り階へエレベーターを着床させる）
10冠水時管制運転（ピットに一定以上の深さまで冠水した場合、最寄り階まで走行してドアを開いた後、エレベーターを休止する。）
４．マンションエレベーターの現状をふまえた今後の取組み
（１）マンションエレベーター４基のリニューアルについては１１月開催予定の通常総会で取組みの経過報告と工事の提案を行い、承認を受ける。
①住居棟の２基（３号機、４号機）の『絶縁抵抗値』が１、２号機より低いので、住居棟の２基については通常総会で承認を受けた後、工事に取りかかる。
部品の調達に約2か月かかり、工事に２基で工期が４週間必要なので、余裕をみて発注から４ヵ月は掛かると考えてほしいと三菱電機ビルテクノサービス㈱から言われているので、９月に工事依頼をする。
②C棟 マンション玄関の２基（１号機、２号機）は平成２５年度工事を目途に
取り組む。この２基は２基が一体となっている。１基づつ交互に出来る工事と、どうしても２基共運転を休止したうえで実施しなければ出来ない工事がある。工事期間中２日間程度２基共運転を休止しなければならない。
その期間の対策が課題になります。皆さんに相談します。
（２）C棟 マンション玄関の２基（１号機、２号機）の地下ピット内 底に雨の日が続くと雨水が染み出してきて溜まる。梅雨が明け、壁面が乾燥してから防水塗装をする等対策を検討します。
５．リニューアル工事費について
（１）リニューアルについて三菱電機ビルテクノサービス㈱から４パターンの工事内容と工事金額の提案を受け、意見交換をしている期間中に、エレベーターの防災対策改修に国の補助金が出るかも知れないとの情報が三菱電機ビルテクノサービス㈱からあり、内容が具体的にわかるのを待つことにした。
４パターン
①１、２号機 巻上機取替制御改修工事、オプション工事、付加仕様として
かご内鏡設置、デラックス天井、床タイル等の費用を含め
２基 1,900万円（税別）
②１、２号機 巻上機を現在使用しているものを流用し、巻上モーターのみを更新する場合の本体価格のみ（オプション工事、付加仕様としてのかご内鏡設置、デラックス天井、床タイル等の費用は含めない）
２基 900万円（税別）
③３、４号機 巻上機取替制御改修工事、オプション工事、付加仕様として
かご内鏡設置、デラックス天井、床タイル等の費用を含め
２基 2,100万円（税別）
④３，４号機 巻上機を現在使用しているものを流用し、巻上モーターのみを更新する場合の本体価格のみ（オプション工事、付加仕様としてのかご
内鏡設置、デラックス天井、床タイル等の費用は含めない）
２基 1,000万円（税別）
（２）５月３０日（水）管理組合役員会で三菱電機ビルテクノサービス㈱から国の補 助金対象となる防災対策改修の工事内容の説明を受けた。
防災対策補助金対象の適用条件は下記３項目の工事内容
①戸開走行保護装置の設置
②P波感知型地震時管制運転装置の設置
③主要機器の耐震補強装置
（３）当マンションのエレベーターは上記（２）①～③の適応条件を満たすには巻 上機取替制御改修工事が必要
（４）工事費は２基で1,640万円（税別）必要。補助金は１基につき約100万円。
補助金は本年度中に着工することが条件。1,640万円－200万円＝1,440万円
（５）補助金申込書を６月１日付けで三菱電機ビルテクノサービス㈱に提出したが、国が最終的に決定した補助金対象は『平成２１年９月２８日（建築基準法施工令の一部改正が施行された）直前の機種を対象とし、その機種でシステムの改造工事で上記（２）①～③の適応条件を満たす場合』となり当マンションは補助金対象外となった。
（６）国の決定を受けて、三菱電機ビルテクノサービス㈱において、顧客対応が検討され、補助金申込書を提出しているところに限り、国からの補助金と同額を三菱電機ビルテクノサービス㈱の方で特別割引することが決定された。
６．住居棟２基のリニューアル工事内容の考え
（１）巻上機を①戸開走行保護装置付（PMギアレス巻上機）に更改すると同時に②～⑤のオプション工事・付加仕様工事を実施する。
① 万が一、ドアが開いたままエレベーターが動いた場合、自動停止する。
《PMギアレス巻上機（戸開走行保護装置付）》
② 地震の時、初期微動（P波）をセンサが感知して自動的に最寄階に停止。
さらに再スタート機能で、閉じ込めを最小限にする。
《P波センサ付地震時管制運転（３段階設定・リスタート機能付）》
③ 停電などで人が閉じ込められた場合、自動的にエレベーターの状態を確認し、バッテリーで速やかに最寄階へ着床させる。
《停電時自動着床装置MELD（メルド）》
④ 耐震対策工事により、制御盤や巻上機等の機器の補強を行い現行法令に適合させる。《2009年昇降機耐震設計・施工指針》
⑤ 出入口全面に設けた赤外線ビームで人や物を検知。閉まりかけたドアへの挟まれを防止する。
《マルチビームセンサ（２D）》
（２）かご室の壁の新装（化粧シート貼付け）の工事費追加で実施する。
約60万円（1基 約３０万円×２）
７．取組みの経過
マンションエレベーター４基のリニューアルについては昨年の通常会で意見が出され、以降、役員会で検討を重ね、会議内容は下記のとおり、その都度、議事録で区分所有者及び居住者の皆様にお知らせしてきました。
①昨年（平成２３年）１１月
通常総会で組合員から出された意見
「マンションのエレベーターは耐用年数が来ているのではないか」
②平成２３年１２月１２日付け
４基のエレベーターについて要望と質問書を提出
「ボンヌール長崎マンションに設置している４基のエレベーターについて（要望・質問）」（省略）を三菱電機ビルテクノサービス㈱に提出
③平成２４年１月
要望と質問に対する三菱電機ビルテクノサービス㈱の見解が出された。
見解内容は１月１１日（水）開催した管理組合役員会の議事録で報告。
（１月役員会議事録１月１１日水）
④平成２４年２月
三菱電機ビルテクノサービス㈱からエレベーターのリニューアルパターンとして４パターンの見積書を提出したいと提案があった。
（２月役員会議事録２月８日水）
⑤平成２４年３月
三菱電機ビルテクノサービス㈱からエレベーターの現状報告と改修プランの説明を受けた。 （３月役員会議事録３月７日水）
⑥平成２４年５月３０日（水）
管理組合役員会で三菱電機ビルテクノサービス㈱から国の補助金関係の内容を資料により説明を受けた。（資料省略）
⑦平成２４年５月３１日（木）
三菱電機ビルテクノサービス㈱に補助金に関する質問書を提出した。（省略）
⑧平成２４年６月１日（金）
防災対策改修補助金申請書を三菱電機ビルテクノサービス㈱に提出。
⑨平成２４年６月６日（水）
エレベーターのリニューアル工事をする場合の三菱電機ビルテクノサービス㈱の日程的な提案を含め、現在の取組み状況を役員会議で確認した。
（６月役員会議事録６月６日水）
⑩平成２４年６月２５日（月）
三菱電機ビルテクノサービス㈱が来訪し、補助金は対象外になったことが報告され、三菱電機ビルテクノサービス㈱が同額を特別割引することが報告された。
以上
資料：提案１、２案工事費各表（SKMBT_C20312071419350.pdf）
エレベータ部位巻き上げ機等（SKMBT_C20312071419450.pdf）
１．戸別ガスメーターの取替え作業
４月１９日（木）～２１日（土）まで３日間
対象８４世帯
作業時間帯 ９：００～１８：００
作業日程表を対象世帯に戸別配布しています。
予定日に都合の悪い方は下記まで連絡をお願いします。
西部ガスリアルライフ長崎㈱ ０９５－８４７－２８１１
または
工事担当者（森さん） ０９０―９６５９－９５６２
２．駐車場横非常階段補修工事関係
日曜日、祝日、雨天は工事しない
工事時間帯 ９：００～１７：３０（実質工事は１７時まで。後整理）
現場下見 ４月２３日（月）までに危険箇所などを調査する。
足場仮設 ４月２４日（火）～４月２８日（土）５日間
工事着手 ５月 ７日（月）ゴールデンウィーク後
工事完了 ６月上旬予定（雨天順延）
